Renouvellement du bail commercial : quand un bailleur décède…

Publié le 02.11.2017

Un couple, propriétaire d’un local commercial, signe un bail commercial avec un charcutier. Peu avant le terme du bail, le locataire sollicite le renouvellement du bail. Or, au sein du couple propriétaire des murs, le mari est décédé. Il envoie donc son courrier à l’épouse. Sauf que dans la famille des bailleurs, le locataire a oublié le fils : un oubli lourd de conséquences ?

Solliciter un renouvellement du bail commercial : un formalise très précis !

Un charcutier signe un bail commercial avec un couple, propriétaire d’un local commercial. Au cours du bail commercial, le mari décède, ce qui entraîne alors un « démembrement » du droit de propriété : l’épouse, désormais veuve, est devenue « usufruitière » du local commercial et son fils, héritier des droits de son père, devient le « nu-propriétaire » des murs. En clair, les bailleurs sont désormais la mère et le fils.

Peu avant le terme du bail commercial, le locataire sollicite le renouvellement du bail. A cet effet, il envoie une lettre recommandée avec AR à sa bailleresse. Cette dernière lui répond alors qu’elle ne peut pas donner son accord au renouvellement du bail commercial : il faut, selon elle, que le locataire sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne réagit pas à cette réponse.

Quelques jours après, le fils délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer majoré. Offre que refuse le locataire. Les bailleurs, mère et fils, lui demandent alors de quitter le local commercial, le bail n’ayant pas été renouvelé.

Ce que conteste le locataire : il considère que les bailleurs n’ayant pas formellement répondu à sa demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a donc été tacitement renouvelé.

« Faux » répondent les bailleurs : pour eux, au contraire, la demande du locataire est invalide, ce qui ne permet pas de considérer qu’il y a eu reconduction tacite du bail commercial. Ils rappellent (de nouveau) que la Loi ne permet pas à un usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire.

Or, le locataire a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la mère, usufruitière. Dès lors, cette demande est irrégulière et nulle : le bail n’a pas été renouvelé tacitement et le locataire doit libérer les lieux, en application du congé délivré par le fils. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-19843

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