Construire son patrimoine, réussir son investissement

Sélection rigoureuse du régime fiscal applicable au bien

Louer un bien nu à l'impôt sur le revenu

Cette option standard, appelée aussi location nue, propose la location d'un bien non meublé. Que ce soit personnellement ou par l'intermédiaire d'une Société civile immobilière, vous serez imposé selon le barème des revenus fonciers durant la période locative, caractérisé par un faible niveau de charges déductibles et donc des recettes imposables généralement dissemblables des profits générés par votre investissement. Lors de la vente, vous relèverez du régime des plus-values des particuliers, appliquant un abattement proportionnel à la durée de possession, abolissant totalement cette taxe après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les cotisations sociales.

Loger votre bien dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés

Ce schéma oblige à héberger votre investissement dans une entité juridique (comme une Société civile immobilière par exemple). Pendant la période locative, vous pouvez déduire des charges substantielles connues sous le nom d'"amortissements", contribuant à diminuer le produit de la société et ainsi réduire son fardeau fiscal. Toutefois, si vous ne désirez pas obtenir des dividendes issus de cet investissement, ils n'auront aucune influence sur votre charge fiscale personnelle. La difficulté interviendra lors de la cession du bien, car les plus-values seront taxées suivant le régime des plus-values professionnelles, nettement moins accommodant que celui des particuliers.

Location meublée

Dans sa variante non professionnelle (LMNP), elle semble combiner les atouts des deux systèmes, offrant des charges conséquentes à déduire des revenus pour alléger fortement l'imposition et un traitement doux des plus-values grâce au régime des plus-values applicables aux personnes physiques. Néanmoins, restez vigilant face aux seuils fiscaux et sociaux variables selon le type de bail (durée longue ou courte, par exemple) et les obligations légales en matière d'ameublement stipulées par la loi ALUR

Le rendement locatif constitue souvent un critère crucial dans le choix de l'investissement. Sa détermination est relativement facile : Rendement locatif = loyer annuel net des charges / Coût global d'acquisition du bien.

Cet indicateur permet d'écarter les options peu attrayantes dotées d'un rendement apparentement trop bas, par exemple, un rendement brut de 3 % est-il satisfaisant dans un contexte où le Livret A rapporte 2 % net ? Attention néanmoins, un rendement locatif élevé ne signifie pas toujours un excellent investissement locatif.

Le secteur immobilier est marqué par l'équilibre entre l'offre et la demande. Un rendement locatif élevé peut donc indiquer un investissement dévalorisé en raison de divers problèmes potentiellement invisibles. Les locataires sont-ils capables de respecter leurs obligations financières ? Des travaux importants sont-ils prévus dans l'immeuble ? Le logement est-il excessivement gourmand en énergie ? Comment se situe le turnover des occupants ? Le loyer annoncé par le vendeur peut s'avérer surestimé, représentant uniquement les versements mensuels effectués sur dix mois, par exemple, pour les studios loués aux étudiants.