Notaire : faut-il croire sur parole les déclarations des clients ?

Le notaire doit vérifier les déclarations de ses clients !

Une personne achète une maison à un couple. Le jour de la vente, le couple déclare ne pas faire l’objet de procédure collective, l’épouse précisant être « sans profession » et donc avoir la capacité de vendre sa maison.

Mais peu après la signature de l’acte de vente, un mandataire judiciaire se manifeste et explique à l’acquéreur qu’une procédure collective a été prononcée contre la vendeuse, au titre de son activité d’exploitante d’un restaurant, 10 jours avant la signature de l’acte de vente. Or, le prononcé de la procédure collective a une conséquence très importante : l’épouse n’avait pas la capacité de signer l’acte de vente. Par conséquent, l’acte de vente est nul.

Mécontent, le désormais ex-acquéreur demande réparation de son préjudice au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente. Il estime que ce dernier a manqué à son devoir d’efficacité des actes et à son devoir de conseil en ne vérifiant pas si les déclarations des vendeurs étaient vraies.

Le notaire conteste avoir commis une erreur : il estime que les termes de l’acte ne sont pas en contradiction avec la réalité, rappelant qu’il est de pratique courante que l’épouse travaillant de façon officieuse avec son mari déclare n’exercer aucune activité. C’est par conséquent en toute logique que la vendeuse a déclaré être « sans profession » dans l’acte de vente. De plus, en l’absence d’éléments de nature à faire naître une suspicion suffisante quant à l’existence d’une éventuelle procédure collective, il n’était pas tenu de vérifier les déclarations des vendeurs.

Dans cette affaire, le juge va donner raison à l’ex-acquéreur : le notaire doit vérifier les déclarations des vendeurs sur leur capacité à signer ou non l’acte de vente, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives. Consultation qui, si elle avait été réalisée par le notaire, lui aurait permis de s’apercevoir que la vendeuse faisait l’objet d’une procédure collective. Par conséquent, le notaire doit indemniser l’ex-acquéreur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 29 juin 2016, n° 15-17591

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