Nus propriétaires : des travaux (non) déductibles ?

Publié le 10.04.2018

Nu-propriétaire d’une maison, vous avez payé des travaux de réparation de la toiture. Vous avez entendu dire que vous pouviez déduire ces dépenses de vos revenus imposables. Dans quelles conditions ?

Nus propriétaires : l’option, c’est fini !

Lorsque la propriété d’un bien immobilier est partagée entre 2 personnes, sous couvert d’un « démembrement de propriété », le nu-propriétaire (celui a le droit de disposer du bien) et l’usufruitier (celui qui a jouissance du bien) se partagent les dépenses de travaux de la façon suivante : l’usufruitier supporte la charge des travaux d’entretien et des réparations courantes, tandis que le nu-propriétaire assume les gros travaux de réparation (réfection de toiture, réfection des murs porteurs, etc.).

Pour savoir si le montant de ces travaux peut constituer une charge déductible des revenus du nu-propriétaire pour le calcul de son impôt, encore faut-il savoir si le bien immobilier est productif de revenus, c’est-à-dire, concrètement, s’il est loué.

Si le bien n’est pas placé en location (le plus souvent parce qu’il est occupé par l’usufruitier), il ne produit aucun revenu. En conséquence, ni l’usufruitier, ni le propriétaire ne peuvent déduire les dépenses de travaux qu’ils ont supportées.

En revanche, si le bien est loué, l’usufruitier percevra des loyers qui devront être soumis à l’impôt dans la catégorie des revenus fonciers. Dès lors, le nu-propriétaire, bien qu’il ne profite pas lui-même des revenus de ce bien, pourra déduire des revenus fonciers que lui procurent ses éventuelles autres propriétés le coût des travaux qu’il a payés.

S’il n’est propriétaire d’aucun autre bien immobilier, donc s’il ne déclare pas de revenus fonciers, il pourra constater un déficit foncier qui viendra s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Notez que jusqu’au 1er janvier 2017, les dépenses liées aux gros travaux de réparation pouvaient, sur option irrévocable du nu-propriétaire, s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 25 000 €. Cette option a été supprimée par la Loi pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2017, sauf si elles résultent d’un devis (avec versement d’acompte) signé avant le 31 décembre 2016.

Source : BOFIP-Impôts-BOI-IR-BASE-20-60-20

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