Location immobilière : pensez à régulariser les charges locatives !

Régularisation des charges locatives : à ne pas négliger !

A l’occasion de la signature d’un contrat de location, en plus du loyer, un locataire doit aussi généralement payer des charges dites « récupérables ». Cela signifie que ces charges sont payées par le bailleur, mais que celui-ci peut contractuellement demander au locataire de les payer. Or, le montant de ces charges n’est pas toujours exactement connu.

En pratique, il est alors demandé au locataire de verser une provision sur charge. L’objectif est alors que le montant des provisions soit calculé de manière à ce qu’il corresponde au montant des charges exactement dû. Toutefois, il peut arriver que le locataire ait payé trop ou pas assez de charges. Il faut alors régulariser cette situation.

Le bailleur doit procéder à cette régularisation avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité. Ainsi, par exemple, pour des charges dues au titre de l’année 2016, la régularisation doit intervenir avant la fin de l’année 2017.

Mais que se passe-t-il lorsque le bailleur ne procède pas à la régularisation ? A cette réponse, les juges viennent récemment de répondre.

Un locataire, qui a payé trop de charges et dont la régularisation n’a jamais eu lieu, réclame le remboursement du trop-perçu à son bailleur. Réclamation tardive, selon le bailleur, la demande intervenant hors délai légal selon lui : il explique alors à son locataire qu’il avait 3 ans, à compter de la date de chacune des sommes dues, pour réclamer leur remboursement.

Ce que conteste le locataire : pour lui, le délai de prescription de 3 ans commence à courir à compter de la régularisation des charges. Cette régularisation n’ayant jamais eu lieu, le délai n’a pas commencé à courir. Sa demande de remboursement est donc intervenue en temps et en heure. A raison selon le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 9 novembre 2017, n° 16-22445

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