Agent immobilier : le point sur quelques (bonnes ?) pratiques…

Conclure un avenant à un compromis de vente n’est pas sans risques !

Un couple achète une maison A et indique qu’il ne peut procéder à son achat qu’à la condition qu’il vende sa propre maison B. L’agent immobilier, chargé de la rédaction du compromis, a donc précisé cette mention dans les clauses suspensives du contrat.

Par la suite, le couple a trouvé des acquéreurs pour sa propre maison B. Il a alors indiqué au vendeur que la condition suspensive prévue pour l’achat de la maison A relative à la vente de sa maison B était levée. A cette occasion, un avenant au compromis de vente de la maison A a été signé, aux termes duquel le couple a autorisé le vendeur à occuper la maison A pour une durée de 45 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mais avant que l’acte de vente ne puisse être conclu, le couple a été informé que les personnes souhaitant acheter la maison B changeaient d’avis. Par conséquent, n’ayant pas réussi à vendre sa maison B, le couple a indiqué au vendeur qu’il renonçait à son achat.

Mécontent, ce dernier a réclamé le paiement du montant de la clause pénale au couple (15 000 €). Ce qu’a refusé le couple, rappelant que l’achat était subordonné à la vente de sa propre maison B. La vente de sa maison B n’ayant pas eu lieu, la condition suspensive n’a pas été levée et la vente de la maison A doit être abandonnée, sans que la clause pénale soit due, estime-t-il.

« Faux » a répondu le vendeur : aux termes de l’avenant rédigé par l’agent immobilier, il estime que le couple a renoncé à la condition suspensive de vente de sa propre maison B. Dès lors, en renonçant à la vente pour ce motif, le couple commet une faute qui lui permet de réclamer le montant dû au titre de la clause pénale.

Lorsqu’un avenant à un compromis de vente est conclu, pensez, le cas échéant, à reproduire les conditions suspensives ! En outre, informez vos clients que cet avenant peut valoir renonciation à une clause suspensive si cette dernière n’est pas reproduite.

Informez vos clients des projets d’éoliennes !

Un acquéreur, peu après avoir acheté une maison, découvre l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité de celle-ci. Projet qui voit finalement le jour. L’acquéreur réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, estimant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil. Ce que refuse l’agent immobilier…

… à tort selon l’acquéreur : il rappelle que le compromis de vente, rédigé par l’agent immobilier, prévoit que ce dernier doit obligatoirement l’informer des « projets d’urbanisme » ou des « modifications structurantes ». Or, pour lui, les éoliennes sont un « projet d’urbanisme » et une « modification structurante ». Dès lors, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de l’existence du projet d’éoliennes, ce dernier a manqué à son devoir de conseil.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que les informations dont il était redevable envers l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées (sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles, mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication). Parce que le projet d’éoliennes n’est pas mentionné, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A raison pour le juge ! Les projets d’éoliennes ne faisant pas partie de la liste des points sur lesquels il devait informer l’acquéreur, l’agent immobilier n’a commis aucune faute. Dès lors, il n’est pas tenu de dédommager l’acquéreur.

Pour la petite histoire, sachez que si l’agent immobilier a gagné son litige vis-à-vis de l’acquéreur à propos de son manquement au devoir de conseil, le juge a :

• annulé la vente ;
• condamné le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
• condamné l’agent immobilier à restituer les honoraires qu’il avait perçus.

Si l’agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, c’est parce que le compromis avait été bien rédigé. La liste des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » était limitative. Toutefois, dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leur faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maîtrisiez) le plan local d’urbanisme !

Vendre un garage : un cas pratique à (ne pas) reproduire !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué, à cause de cuves fuyantes enterrées. Mécontent, il demande à l’agent immobilier de l’indemniser pour le préjudice subi.

Ce que refuse le professionnel de l’immobilier, qui, au courant de l’existence des cuves enterrées, rappelle avoir prévenu l’acquéreur lors d’un entretien oral. Ce que conteste l’acquéreur : aucun écrit ne prouve qu’il ait été mis au courant de l’existence des cuves. Aucune preuve ne venant étayer les allégations de l’agent immobilier, ce dernier est condamné à indemniser l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’agent immobilier a commis 3 erreurs qu’il ne faut pas reproduire :

• il a averti l’acquéreur de la présence des cuves « seulement » par oral : l’écrit est primordial, il faut toujours que vous en ayez un ;
• il n’a pas prévenu le notaire de la présence des cuves enterrées ; toutes les informations en votre possession relatives à la vente d’un bien doivent être transmises au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ;
• aucun diagnostic de pollution du sous-sol n’a été réalisé : en cas de vente d’un site industriel ou d’un commerce pouvant polluer le sol en raison de son activité, comme celle de garagiste, il faut faire réaliser un diagnostic de pollution du sous-sol.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19337
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18360
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

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