Vente immobilière : trucs et astuces pour réduire l’impôt…

Publié le 27.10.2017

Une personne réalise d’importants travaux dans une maison qu’elle vend quelques temps plus tard. Cette maison étant une résidence secondaire, le gain réalisé à l’occasion de la vente est soumis à l’impôt sur le revenu. Le vendeur tente alors de diminuer la plus-value imposable en optimisant le coût d’acquisition de la maison…Une tentative, remise en cause par l’administration : laquelle et pourquoi ?

Vente immobilière : optimisez le calcul du prix d’achat…

A supposer que le bien vendu ne rentre pas dans la catégorie des biens immobiliers exonérés (vente de votre résidence principale par exemple), le gain (plus-value) résultant de la vente de votre bien immobilier (maison, appartement, etc.) sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour réduire le montant du gain soumis à l’impôt, il existe plusieurs méthodes, parmi lesquelles celle consistant à augmenter le prix d’achat…

Comme vous le savez, une plus-value se calcule en retranchant le prix d’achat du prix de vente. Or, l’un des moyens permettant de diminuer le montant du gain imposable, et donc de l’impôt, consiste à augmenter le prix d’achat de divers frais et charges, tels que, par exemple, les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration que vous avez fait réaliser, par une entreprise, sur le bien objet de la vente.

Notez toutefois que, pour pouvoir tenir compte du montant des travaux réalisés, 2 conditions cumulatives doivent être remplies :

le coût des travaux ne doit pas avoir déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) à quelque titre que ce soit (crédit d’impôt, déduction des revenus fonciers, etc.) ;
les dépenses engagées doivent être justifiées.

C’est ce qui vient d’être rappelé par le juge à un particulier qui, pour le calcul du gain imposable, souhaitait majorer le prix d’acquisition du montant des travaux effectués. S’il n’est pas contesté que le coût des travaux n’avait pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’IR, le juge lui rappelle toutefois que les dépenses doivent être dûment justifiées… ce qui n’est pas le cas ici : le particulier se contente de produire des factures, voir même de simples photographies, sans justifier de la réalisation effective des travaux.

Pour le juge, le particulier ne peut pas tenir compte du montant des travaux pour calculer le gain imposable, et donc pour diminuer l’impôt. Le redressement fiscal est confirmé.

Dans cette affaire, il aurait peut-être fallu étudier la possibilité de recourir à une astuce, expressément autorisée par la réglementation fiscale. Cette astuce consiste à majorer le prix d’achat d’un forfait de 15 %. Et l’ajout de ce forfait peut se faire sans avoir à justifier, ni des travaux réalisés, ni même de la réalité des travaux. La seule condition requise : que le bien ait été acquis depuis plus de 5 ans…

Notez, par ailleurs, que ce même prix d’acquisition peut être aussi majoré des frais d’acquisition : soit vous retenez le montant, soit vous appliquez un forfait de 7,5 %. Mais attention, cette astuce ne vaut que si le bien vendu a été acheté, et non pas reçu par donation ou succession.

En outre, une autre optimisation mérite aussi d’être étudiée, qui consiste à réduire le prix de vente : il est, en effet, possible, pour le calcul de l’impôt, de diminuer du prix de vente, le cas échéant, le coût des diagnostics obligatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque, des honoraires d’architecte, de la commission de vente à la charge du vendeur, de l’indemnité d’éviction et de la TVA.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nancy du 28 septembre, n°16NC01325

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