Vente immobilière : la détermination des parts de propriété ne doit pas être négligée !

Répartition des parts de propriété : pensez aux conséquences !

Un couple non marié achète une maison. Lors de cet achat, le contrat de vente mentionne que la concubine est propriétaire en indivision à hauteur de 68 %, les 32 % restants appartenant à son compagnon.

Le couple finance son achat pour partie au moyen de fonds personnels de la concubine, et pour le surplus, au moyen d’un emprunt souscrit par les deux concubins à hauteur de 50 % chacun.

3 ans après l’achat de la maison, le couple se sépare et revend la maison avec une moins-value. Lors du partage du prix de revente, une difficulté apparaît, du moins pour l’ex-concubine…

Pour déterminer le montant du prix de revente à partager, il a été soustrait à ce prix le solde de l’emprunt restant dû. Méthode de calcul qui va être contestée par l’ex-concubine. Selon elle, il faut partager le prix de revente de la maison directement entre elle et son ex-concubin. C’est seulement ensuite que le montant de l’emprunt restant doit être partagé entre eux. Or, les conséquences des 2 méthodes de calcul ne sont pas les mêmes.

Pour vous permettre de mieux les appréhender, prenons l’exemple suivant : imaginons une maison revendue pour un prix de 100 000 € par des concubins, ces derniers devant encore rembourser un emprunt de 50 000 €.

Selon la méthode préconisée par l’ex-concubine, le calcul serait alors le suivant :

• pour la concubine : (100 000 x 68 %) – (50 000 € x 50 %) = 43 000 €
• pour le concubin : (100 000 € x 32 %) – (50 000 € x 50 %) = 7 000 €

Mais ce n’est pas la méthode de calcul retenue par le juge. Ce dernier retient la méthode de calcul suivante : au prix de vente de la maison (100 000 €), il retranche les 50 000 € de l’emprunt restant dû. Ce qui donne le résultat suivant :

• pour la concubine : 100 000 – 50 000 = 50 000 € x 68 % = 34 000 €
• pour le concubin : 100 000 – 50 000 = 50 000 x 32 % = 16 000 €

La méthode retenue par le juge est donc défavorable à l’ex-concubine. Le juge lui rappelle que c’est elle-même et son ex-compagnon qui ont décidé de se placer en indivision à 68/32 et non 50/50. Or, si la proportion retenue augmente sa part dans l’indivision, elle augmente également son risque.

Ce même calcul défavorable à l’ex-concubine lui aurait permis d’obtenir des gains plus importants si la maison n’avait pas été vendue à perte et si l’emprunt avait été totalement remboursé. Le fait que la maison ait été revendue à perte, après peu de remboursements, est un risque que devait assumer l’ex-concubine.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 octobre 2016, n° 15-25937

Vente immobilière : quand la passion l’emporte sur la raison © Copyright WebLex - 2016