TVA déductible : et si votre immeuble n’est pas exploité ?

TVA déductible et immeuble inexploité : à rembourser ?

En France, le système de TVA repose sur un principe : lorsqu’une entreprise est soumise à TVA, elle doit reverser à l’Etat la TVA qu’elle facture à ses clients. En contrepartie, elle peut récupérer la TVA qu’elle a elle-même versée à ses fournisseurs : c’est ce que l’on appelle le droit à déduction.

En principe, la TVA qui est portée en déduction est définitive. Toutefois, dans certaines hypothèses, l’entreprise pourra être contrainte de reverser cette TVA déductible à l’Etat.

C’est le cas par exemple en matière immobilière lorsque, suite à l’achat d’un immeuble, l’entreprise, qui a déduit la TVA au moment de l’acquisition, n’affecte plus cet immeuble à son activité (par définition soumise à la TVA). Dans cette hypothèse, puisque l’immeuble n’est plus générateur de TVA, l’entreprise doit rembourser tout ou partie de la TVA déduite.

En est-il de même lorsque ce défaut d’affectation résulte de circonstances indépendantes de la volonté de l’entreprise ?

C’est justement la question que s’est posée une société, soumise à TVA, dont l’activité principale consiste à acheter des immeubles qu’elle place ensuite en location (ou qu’elle revend). Au moment de l’achat de ses immeubles, elle a naturellement déduit la TVA payée.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration s’est aperçue que certains des immeubles en question étaient vacants depuis plus de 2 ans. Puisque les immeubles n’étaient pas loués et ne généraient donc plus de TVA, elle a demandé à l’entreprise de rembourser la TVA déduite au moment de l’achat.

Ce que l’entreprise conteste, mettant en avant le fait que la vacance est liée à des circonstances indépendantes de sa volonté. Pour preuves, elle indique qu’au cours de ces 2 années :

• elle a conclu des mandats avec des agences immobilières chargées de trouver des locataires ;
• elle a réalisé différentes opérations de marketing : réalisation de plaquettes, création d’une liste de diffusion, d’un site internet, communiqués de presse, affichage de panneaux publicitaires sur les immeubles vacants ;
• elle a ajusté son offre commerciale en proposant des prix plus compétitifs.

Ayant tout mis en œuvre pour pouvoir louer ses immeubles, sans toutefois y parvenir, l’entreprise estime ne pas devoir reverser la TVA déduite.

Position partagée par le juge qui, au vu des circonstances, considère que l’entreprise a fait tout ce qu’elle pouvait pour remédier à la vacance de ses immeubles.

En conséquence, le redressement fiscal est annulé.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 28 février 2018, n°672/16

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