Syndic immobilier : état descriptif de division = règlement de copropriété ?

Publié le 26.07.2017

Un syndicat des copropriétaires demande à une société de cesser son activité professionnelle dans l’immeuble dont il a la gestion. Ce que refuse la société, estimant que le règlement de copropriété l’y autorise. « Faux » répond le syndicat qui lui oppose l’état descriptif de division (EDD). Un document sans valeur juridique, répond la société…

Un EDD peut avoir la même valeur qu’un règlement de copropriété !

Une société, propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble collectif, sollicite l’autorisation, en assemblée générale, d’apposer des plaques professionnelles. Mais l’AG refuse sa demande. Mécontente, la société réclame alors l’annulation de cette décision. En retour, le syndicat des copropriétaires demande à la société d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation.

« Faux » répond la société : le règlement de copropriété indique que les appartements situés au 2ème étage et aux étages supérieurs sont à usage d’habitation ou professionnel. Dès lors, elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage.

Non, estime le syndicat des copropriétaires : il est précisa dans le règlement de copropriété que ce document et l’état descriptif de division (EDD) possèdent la même valeur contractuelle. Or, l’EDD décrit précisément la destination de chaque lot. Et s’agissant de l’appartement de la société, il indique que c’est un appartement à usage exclusif d’habitation. Dès lors, la société ne peut pas y exercer son activité professionnelle.

Ce que confirme le juge ! Parce que le règlement de copropriété confère à l’EDD la même valeur contractuelle, il est nécessaire de comparer le contenu des 2 documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’EDD plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’EDD indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, elle ne peut donc pas y exercer son activité professionnelle… ni apposer ses plaques professionnelles sur l’immeuble.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 2017, n° 16-16849

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