SCI et location meublée : IR ou IS ?

Publié le 29.06.2018

Une société civile immobilière (SCI), soumise à l’impôt sur le revenu (IR), est propriétaire d’une villa qu’elle donne ponctuellement en location meublée. A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration soumet la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), estimant que la location meublée est une activité commerciale faisant perdre à la société le bénéfice de l’IR. A raison ?

SCI et location meublée : une activité commerciale ?

En principe, les sociétés civiles immobilières sont soumises de plein droit au régime de l’impôt sur le revenu (IR), sauf à exercer une option expresse pour relever du régime de l’impôt sur les sociétés (IS)… mais pas seulement : si une SCI exerce une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires, elle relève par nature de l’IS.

Par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment, les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel.

C’est précisément ce qui a été reproché à une SCI à l’occasion d’un contrôle fiscal. Cette société, soumise à l’IR et propriétaire d’une villa depuis 10 ans, l’a donnée très ponctuellement en location meublée : 2 fois en 2 ans pour une période globale d’un mois.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration soumet d’autorité la SCI à l’IS, considérant que cette activité de location meublée, même exercée à titre exceptionnel, suffit à caractériser l’existence d’une activité commerciale, et donc suffit à lui faire perdre le bénéfice de l’IR.

Mais pas pour le juge qui, au vu des faits qui lui sont soumis, estime que la SCI n’exerce pas, en tant que telle, une activité commerciale.

Il rappelle en effet, que :

la SCI a conservé la propriété de la villa pendant près de 10 ans, sans jamais la placer en location ;
la location meublée n’a été consentie qu’occasionnellement : 2 fois en 2 ans pour une période maximum d’un mois ;
cette location meublée a été consentie au potentiel acquéreur de la villa, qui souhaitait y résider avant l’achat pour s’assurer qu’elle lui convenait.

Un ensemble d’éléments suffisants à caractériser l’absence de volonté d’exploitation d’une activité commerciale par la SCI pour le juge qui, dès lors, annule le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 3 mai 2018, n°17MA020084

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