Refus de renouvellement du bail commercial : avec ou sans indemnités d’éviction ?

Indemnités d’éviction : il faut obligatoirement un bail commercial !

Un bailleur délivre un 1er congé à son locataire avec offre de renouvellement du bail commercial, acceptée par le locataire. Toutefois, comme le lui permet la Loi, il use de son droit d’option et change d’avis 2 ans après. Il délivre alors un 2ème congé à son locataire en proposant une indemnité d’éviction. Finalement, le bailleur change encore d’avis et délivre, cette fois-ci, un mois après, un 3ème congé à son locataire, sans offrir d’indemnité d’éviction.

Pour se justifier, le bailleur explique alors à son locataire qu’il ne peut pas bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux, les conditions légales n’étant ici pas remplies : l’activité du locataire n’est, en effet, pas immatriculée. Juridiquement, cela s’appelle une « dénégation du statut des baux commerciaux ».

Mais le locataire estime que le bailleur ne peut pas lui dénier l’application du statut des baux commerciaux : le bailleur avait, en effet, 2 ans pour le faire, à compter de la date de prise d’effet du premier congé délivré. Or, le bailleur a ici engagé son action 2 ans et 4 mois après la date de prise d’effet du premier congé délivré. Son action est donc, selon le locataire, irrecevable car prescrite.

« Faux » répond le juge : ce dernier précise alors que le bailleur qui a offert le paiement d’une indemnité d’éviction, après avoir exercé son droit d’option, peut dénier au locataire le bénéfice du statut des baux commerciaux. Pour cela, il faut qu’aucune décision définitive n’ait été rendue sur la fixation du montant de cette indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici : le bailleur peut donc dénier l’application du statut des baux commerciaux et ne pas verser d’indemnité d’éviction à son locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 septembre 2017, n° 16-15012

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