Quand une boulangerie part en fumée, le bail commercial aussi ?

Publié le 29.03.2018

Parce qu’une boulangerie est détruite par un incendie, le bailleur résilie le bail commercial signé avec le boulanger. Résiliation que conteste toutefois ce dernier : il rappelle que l’incendie n’a pas totalement détruit la boulangerie. « Et alors ? » répond le bailleur. « Cela change tout ! » rétorque le boulanger…

Incendie dans un local professionnel : le sort du bail dépend-il de l’importance des dégâts ?

Une boulangerie part en fumée. Parce que le local a été détruit, le bailleur informe le boulanger que le bail est résilié pour « perte de la chose louée ».

Mais le boulanger conteste la validité de la résiliation et demande à son bailleur d’effectuer les travaux de remise en état.

Il rappelle alors au bailleur que le local loué n’a pas complètement brûlé. Et parce qu’il n’y a pas eu de « perte totale », le bailleur ne peut pas, selon le boulanger, résilier le bail. Dès lors, au titre de son obligation de délivrance, le bailleur doit faire procéder aux travaux de remise en état.

Sauf qu’une « perte partielle » peut être assimilée à une « perte totale », notamment quand la destruction rend l’immeuble impropre à sa destination ou si le coût des travaux de remise en état est excessif au regard de la valeur de l’immeuble, explique le bailleur.

Or, les dégâts causés par l’incendie sont tels, que la boulangerie est devenue impropre à sa destination, estime le bailleur. Par conséquent, il peut parfaitement résilier le bail. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 mars 2018, n° 17-11439

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