Marchands de biens : quelle imposition ?

Publié le 05.07.2017

Un marchand de biens vend 2 immeubles et déclare le gain réalisé comme s’il était un particulier. Et comme ces 2 logements ont successivement constitué sa résidence principale, il considère qu’il n’a pas d’impôt à payer. Sauf que, « marchand de biens », il n’est pas un « particulier », lui rappelle l’administration qui rectifie son impôt sur le revenu...

Peu importe la réalisation de travaux avant la vente …

Une personne, déclarée en tant que marchand de biens, vend 2 immeubles. Suite à ces opérations, l’administration décide d’engager un contrôle fiscal qui aboutit à un redressement fiscal au titre de l’impôt sur le revenu du vendeur.

L’administration considère en effet que le vendeur a agi en sa qualité de marchand de biens en vendant ces immeubles, 2 ans à peine après leur acquisition ! Or, quand un vendeur agit en tant que marchand de biens, les gains réalisés à l’occasion de ventes immobilières doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour rappel, un marchand de biens est une personne qui réalise à titre habituel des opérations d’achat/revente de biens immobiliers, de fonds de commerce ou de parts ou actions de sociétés immobilières, avec dès l’origine une intention spéculative, c’est-à-dire avec l’intention d’en tirer un profit certain.

Le vendeur conteste, indiquant qu’il ne s’est pas livré à une opération d’achat/revente « en l’état » des biens immobiliers : pour l’un des bâtiments, il a fait réaliser d’importants travaux de rénovation et pour l’autre, il a fait construire un agrandissement. En outre, il rappelle à l’administration que les deux immeubles ont constitué successivement sa résidence principale. Partant de là, les gains résultant de la vente ne doivent pas être imposés en tant que BIC, et sont même exonérés d’impôt sur le revenu.

Faux, rétorque l’administration. Les éléments factuels produits par le vendeur tendent à prouver que ces immeubles n’ont jamais été occupés à titre de résidence principale. Pour preuve, elle rappelle les faibles consommations d’électricité et d’eau (1 mètre cube sur une période de 11 mois), ainsi que l’absence d’avis d’imposition au titre de la taxe d’habitation.

Argument validé par le juge qui confirme le redressement fiscal. Il rappelle à cette occasion que pour qu’une opération relève du régime des marchands de biens, il n’est nullement besoin que l’immeuble soit revendu dans l’état dans lequel il a été acheté. En clair, le fait pour un marchand de biens de rénover ou d’agrandir un immeuble avant de le revendre ne lui permet pas d’échapper à l’imposition des gains réalisés au titre des BIC !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux du 20 juin 2017, n°15BX02317

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