Bail commercial : qui doit payer les dégâts causés par l’explosion d’une chaudière ?

Par principe, c’est le locataire qui est responsable de la chaudière !

Une chaudière installée dans un local commercial explose. De nombreux dégâts sont alors causés qui nécessitent d’être réparés (à hauteur de 1 100 000 €). Se pose alors la question de la responsabilité et donc de la prise en charge des réparations : est-ce au bailleur ou au locataire d’assumer les frais ?

Pour le locataire, c’est le bailleur qui est responsable du sinistre. Si le bail commercial indique qu’il doit veiller à l’entretien de la chaudière, le locataire rappelle que la Loi prévoit que c’est le bailleur qui en est responsable en cas de vétusté. Ce qui est le cas ici, selon lui. Le locataire estime prouver le caractère vétuste de la chaudière grâce à 2 arguments :

• la chaudière était vieille de 17 ans lorsqu’elle a explosé ;
• la chaudière présentait des difficultés de fonctionnement maintes fois signalées au bailleur.

Arguments toutefois insuffisants pour caractériser la vétusté de la chaudière, selon le bailleur, car :

• le locataire n’a pas souscrit de contrat d’entretien de la chaudière ;
• selon un rapport d’expertise, l’explosion est due à une fuite de gaz dont la cause n’est pas déterminée (vétusté, panne, manipulation malencontreuse, etc.) ;
• le locataire n’a pas exigé le remplacement de la chaudière ;
• les salariés de l’entreprise locataire ont redémarré la chaudière 15 jours avant son explosion de leur propre chef ; ils ont pu, à cette occasion, commettre une faute de manipulation.

Pour le juge, parce qu’il n’est pas établi que la vétusté de la chaudière soit à l’origine du sinistre et parce que le locataire n’a procédé ni à un entretien régulier, ni à une vérification régulière de l’état de la chaudière, c’est à ce dernier d’assumer les frais de réparation engendrés par l’explosion.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 2 mars 2017, n° 15-29042

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